Transparentnost realitního trhu
Jak se inzeráty překrývají mezi portály — data za květen 2026
Stejný byt nebo dům se často nabízí na několika realitních portálech zároveň. Pokud sledujete jen jeden, vidíte jen výřez. Nemovitomat agreguje data z 11 datových zdrojů a díky deduplikaci ukazuje skutečnou nabídku — každou nemovitost jen jednou.
Kolik portálů má daný inzerát?
U každé aktuálně nabízené unikátní nemovitosti (198 685) vyhodnocujeme, na kolika portálech se objevuje. Většina je jen na jednom — což znamená, že sledováním jediného portálu o ně přicházíte.
- 1 portál60 %119 806
- 2 portály16 %32 131
- 3 portály12 %24 647
- 4+ portálů11 %22 101
Pouze 40 % inzerátů sdílí dva a více portálů. Když si vyberete jen jeden zdroj, většina nabídky vám unikne.
Od velkého objemu dat ke skutečné nabídce
Jak se z velkého objemu dat dostaneme ke skutečné nabídce? Sledujte cestu jednoho čísla — od všech zpracovaných záznamů až k nemovitostem, které jsou exkluzivně jen na jednom portálu.
Šířka stupňů ∝ √(počet/celku) — sqrt škála zachovává čitelnost spodních stupňů. Skutečné poměry jsou v procentech vedle šipek.
Co každý portál nabízí
Pro každý portál ukazujeme, kolik unikátních nemovitostí na něm najdete a kolik z nich je exkluzivně tam (= jinde nejsou).
| Portál | Pokrytí (z 198 685 aktivních nemovitostí) | Celkem | % trhui | v ČRi | % trhu v ČRi | Jen zde | Podíl exkluzivních |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sreality | 103 417 | 52 % | 100 150 | 59 % | 33 503 | 32 % | |
| iDnes Reality | 100 877 | 51 % | 81 732 | 48 % | 32 843 | 33 % | |
| Bazoš | 45 173 | 23 % | 44 963 | 26 % | 23 639 | 52 % | |
| České Reality | 44 384 | 22 % | 44 243 | 26 % | 4 998 | 11 % | |
| Bezrealitky | 17 731 | 9 % | 12 695 | 7 % | 14 582 | 82 % | |
| Annonce | 13 390 | 7 % | 13 191 | 8 % | 4 579 | 34 % | |
| M&M Reality | 9 634 | 5 % | 9 634 | 6 % | 772 | 8 % | |
| UlovDomov | 8 300 | 4 % | 8 300 | 5 % | 986 | 12 % | |
| RE/MAX | 7 112 | 4 % | 6 909 | 4 % | 2 001 | 28 % | |
| Reality.cz | 5 801 | 3 % | 5 689 | 3 % | 1 012 | 17 % | |
| Hyperinzerce | 1 078 | 1 % | 699 | 0 % | 891 | 83 % |
Vzorek: 198 685 aktuálně aktivních nemovitostí (zachycených v posledních 2 dnech). Bary jsou normalizovány k portálu s největším pokrytím (Sreality, 103 417 = 52 % aktivního trhu).
Pozn.: Sloupec v ČR počítá jen inzeráty s identifikovatelnou českou lokalitou (mapovatelné do kraje). Některé portály — zejména iDnes Reality (zahraniční nabídka) a Hyperinzerce (klasifikovaný bazarový portál) — obsahují signifikantní podíl zahraničních nebo geograficky nezařaditelných inzerátů, které mapa krajů nezohledňuje. Toto vysvětluje, proč iDnes Reality v Celkem vede, ale na mapě krajů dominuje Sreality.
Jak počítáme „aktivní“: Za aktivní považujeme nabídku, jejíž poslední dostupný záznam je mladší než 2 dny. Dostupnost nabídek průběžně vyhodnocujeme, takže 2denní okno odpovídá několika po sobě jdoucím zjištěním. Nabídky, jejichž poslední dostupný záznam je starší než 2 dny, se do aktuální statistiky nezapočítávají. Dostupnost se vyhodnocuje pro každý portál zvlášť — tatáž nemovitost tak může být na jednom portálu stále v nabídce a jinde už ne. Nemovitost jako celek považujeme za aktivní, pokud je v nabídce alespoň na jednom portálu. Celková čísla nahoře (zpracovaných záznamů, unikátních nemovitostí po deduplikaci) vycházejí z celé historie a na tomto okně nezávisí.
Které portály se překrývají s kterými
Heatmapa párového překryvu. Buňka v řádku A a sloupci B udává, jaký podíl nabídky portálu A najdete i na portálu B. Je proto nesymetrická — např. malý portál může mít většinu nabídky i na Srealitách, ale Sreality jen zlomek své nabídky na něm. Tmavé buňky na diagonále = celkový počet aktivních nemovitostí portálu. Počet sdílených inzerátů zobrazíme po najetí myší.
| Sreality | iDnes Reality | Bazoš | České Reality | Bezrealitky | Annonce | M&M Reality | UlovDomov | RE/MAX | Reality.cz | Hyperinzerce | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sreality | 103 417 | 59 % | 17 % | 34 % | 2 % | 7 % | 7 % | 7 % | 4 % | 4 % | 0 % |
| iDnes Reality | 60 % | 100 877 | 18 % | 33 % | 2 % | 7 % | 8 % | 6 % | 4 % | 4 % | 0 % |
| Bazoš | 39 % | 39 % | 45 173 | 24 % | 2 % | 13 % | 13 % | 4 % | 0 % | 5 % | 0 % |
| České Reality | 78 % | 75 % | 24 % | 44 384 | 4 % | 9 % | 5 % | 10 % | 6 % | 8 % | 0 % |
| Bezrealitky | 11 % | 13 % | 5 % | 11 % | 17 731 | 0 % | 0 % | 1 % | 0 % | 0 % | 0 % |
| Annonce | 53 % | 55 % | 44 % | 31 % | 0 % | 13 390 | 37 % | 6 % | 0 % | 11 % | 0 % |
| M&M Reality | 72 % | 84 % | 59 % | 22 % | 0 % | 52 % | 9 634 | · | · | · | · |
| UlovDomov | 81 % | 73 % | 23 % | 56 % | 3 % | 9 % | · | 8 300 | 0 % | 13 % | 0 % |
| RE/MAX | 62 % | 58 % | 1 % | 40 % | 0 % | 0 % | · | 0 % | 7 112 | 5 % | 0 % |
| Reality.cz | 72 % | 71 % | 35 % | 61 % | 0 % | 26 % | · | 19 % | 6 % | 5 801 | · |
| Hyperinzerce | 6 % | 5 % | 12 % | 4 % | 0 % | 0 % | · | 1 % | 0 % | · | 1 078 |
Nejtěsněji se překrývají iDnes Reality a Sreality — 60 888 společných inzerátů (60 % nabídky menšího z portálů). Portály jsou seřazené podle velikosti pokrytí (největší vlevo nahoře). Tečka „·“ = žádný překryv.
Nejčastější kombinace zdrojů
Které kombinace portálů se objevují u stejné nemovitosti nejčastěji? Vizualizace „UpSet“: výška sloupce = počet inzerátů s danou kombinací, tečky pod sloupcem = které portály jsou v kombinaci. Spojnice teček v jednom sloupci pomáhá rozeznat sety. Najeďte kurzorem na sloupec pro detail.
Detail v tabulce níže (top 15 kombinací):
| Kombinace portálů | Portálů | Inzerátů | Podíl |
|---|---|---|---|
| Sreality | 1 | 33 503 | 16.9 % |
| iDnes Reality | 1 | 32 843 | 16.5 % |
| Bazoš | 1 | 23 639 | 11.9 % |
| iDnes Reality + Sreality | 2 | 19 810 | 10.0 % |
| Bezrealitky | 1 | 14 582 | 7.3 % |
| České Reality + iDnes Reality + Sreality | 3 | 13 287 | 6.7 % |
| České Reality | 1 | 4 998 | 2.5 % |
| Annonce | 1 | 4 579 | 2.3 % |
| Bazoš + České Reality + iDnes Reality + Sreality | 4 | 4 564 | 2.3 % |
| České Reality + Sreality | 2 | 3 607 | 1.8 % |
| Bazoš + iDnes Reality + Sreality | 3 | 2 790 | 1.4 % |
| České Reality + iDnes Reality + Sreality + UlovDomov | 4 | 2 190 | 1.1 % |
| České Reality + iDnes Reality + RE/MAX + Sreality | 4 | 2 090 | 1.1 % |
| RE/MAX | 1 | 2 001 | 1.0 % |
| České Reality + iDnes Reality | 2 | 1 981 | 1.0 % |
Kolik portálů stačí sledovat?
Když chcete vidět co největší část trhu, nemusíte sledovat všechny portály. Pořadí níže je sestaveno „hladově“: první portál pokrývá nejvíc nemovitostí a každý další přidává nejvíc nových, které předchozí ještě neměly. Sloupec Kumulativní pokrytí ukazuje, jaký podíl celé aktivní nabídky uvidíte, když sledujete portály po daný řádek včetně.
Pro pokrytí 80 % trhu stačí sledovat 3 portály: Sreality + iDnes Reality + Bazoš.
| Sledované portály (postupně) | Nově pokryje | Kumulativní pokrytí |
|---|---|---|
80 %90 %95 % | ||
| Sreality | +52.1 % | 52.1 % |
| + iDnes Reality | +20.1 % | 72.2 % |
| + Bazoš | +12.5 % | 84.7 % |
| + Bezrealitky | +7.4 % | 92.1 % |
| + České Reality | +2.7 % | 94.8 % |
| + Annonce | +2.3 % | 97.1 % |
| + RE/MAX | +1.0 % | 98.2 % |
| + Reality.cz | +0.5 % | 98.7 % |
| + UlovDomov | +0.5 % | 99.2 % |
| + Hyperinzerce | +0.4 % | 99.6 % |
| + M&M Reality | +0.4 % | 100.0 % |
Vzorek: 198 685 aktuálně nabízených unikátních nemovitostí. Svislé čárkované linky vyznačují prahy 80 / 90 / 95 %. „Nově pokryje“ = kolik nemovitostí daný portál přidá nad rámec všech předchozích (diminishing returns — po několika portálech už další přidávají málo). Nemovitost je pokrytá, pokud ji nabízí alespoň jeden ze sledovaných portálů. Pozn.: 100 % zde znamená 100 % nabídky z datových zdrojů, které Nemovitomat analyzuje — ne celého realitního trhu (žádná služba nepokrývá úplně všechny inzeráty).
Co z toho plyne
Žádný portál nemá vše. I největší zdroj pokrývá zhruba 52 % trhu — zbylých 48 % nemovitostí byste sledováním jen jednoho portálu nikdy neviděli.
Deduplikace má smysl. Z 3 200 000+ zpracovaných záznamů za celou dobu zbylo po sjednocení duplicit 1 400 000+ unikátních nemovitostí. Bez deduplikace byste stejnou nemovitost prohlíželi opakovaně a ztráceli čas.
Exkluzivita má hodnotu. 60 % nemovitostí je k vidění jen na jednom portálu — typicky inzeráty od soukromníků nebo lokálních RK, které nepoužívají XML feedy do velkých agregátorů. Tyto inzeráty často jdou levněji (bez provize).
