Kam investovat do nemovitostí
Srovnání lokalit podle výnosu, růstu cen a rizik — ne podle dojmu
Lokalita je jediná vlastnost nemovitosti, kterou po koupi nezměníte. Byt se dá zrekonstruovat, nájemníka vyměnit, cenu časem srovnat — špatně vybrané město nebo čtvrť zůstávají. Většina rad k investičním nemovitostem je přitom obecná: „kupujte tam, kde je práce a lidé“. My místo toho nabízíme data — srovnání obcí, okresů i čtvrtí v Česku podle 28 metrik najednou, ne jen podle jednoho čísla.
Jak vybrat lokalitu pro investiční byt
Než začnete procházet konkrétní nabídky, vyplatí se nejdřív rozhodnout o lokalitě — na ní stojí i to, jestli se investice do bytu vůbec vrátí. Základních kritérií je pět:
- Výnos z pronájmu — poměr nájemného a kupní ceny. První a nejrychlejší síto, ale ne jediné.
- Dlouhodobý růst cen — jestli lokalita spíš přitahuje, nebo ztrácí obyvatele a poptávku, ovlivní hodnotu nemovitosti víc než roční výkyv nájmu.
- Rychlost pronájmu — jak dlouho byt reálně stojí prázdný mezi nájemníky.
- Rizika — nezaměstnanost, kriminalita, podíl vyloučených lokalit v okolí.
- Demografie — velcí zaměstnavatelé, univerzity a studenti, kteří drží dlouhodobou poptávku po pronájmu.
Užitečné je rozdělit rozhodování na dvě úrovně. Makrolokalita je kraj nebo okres — určuje mzdy, dostupnost práce a dlouhodobý demografický trend. Mikrolokalita je konkrétní obec, čtvrť nebo ulice — tam se řeší dostupnost MHD, občanská vybavenost a to, jestli se v okolí staví, nebo chátrá. Dobrá makrolokalita se špatnou mikrolokalitou (byt vedle frekventované silnice, daleko od služeb) se pronajímá hůř, než čísla za celé město napovídají.
Vysoký výnos může být past
Nízká kupní cena udělá z hrubého výnosu procentuálně velké číslo, i když je nájem v korunách nízký — a lokality s nejvyšším papírovým výnosem často zároveň dlouhodobě ztrácejí obyvatele, mají vyšší nezaměstnanost nebo horší dostupnost práce. V hrubém výnosu se to vůbec neprojeví, ale projeví se to v tom, jak snadno seženete nájemníka a za kolik byt časem prodáte.
Vyhledávač investičních lokalit proto výnos nikdy neukazuje osamocený. Kombinuje ho s dalšími signály — vývojem počtu obyvatel, nezaměstnaností, kriminalitou i velikostí datového vzorku — a u menších okresů nebo čtvrtí s málo inzeráty na to zvlášť upozorní. Malý vzorek dokáže výnos zkreslit oběma směry.
Praha, Brno, nebo menší města?
Tři skupiny lokalit se pro investici hodí z různých důvodů:
- Praha — nejnižší výnos ze všech velkých měst, zato nejstabilnější poptávka po pronájmu a dlouhodobě nejsilnější růst cen. Vhodná spíš pro investory, kteří sázejí na hodnotu nemovitosti v čase než na měsíční cash flow.
- Brno a další univerzitní a krajská města — vyšší výnos než Praha, silná poptávka od studentů a zaměstnanců IT a technologických firem, ale i vyšší konkurence mezi pronajímateli.
- Menší regionální města — nejvyšší hrubý výnos, ale i vyšší riziko dlouhodobého poklesu hodnoty a horší likvidita, pokud budete chtít nemovitost později prodat.
Žádná z variant není univerzálně „správná“ — záleží na tom, jestli investici stavíte na měsíčním příjmu, na růstu hodnoty, nebo na kombinaci obou. Přesně proto se váhy jednotlivých kritérií dají ve vyhledávači lokalit nastavit po svém — viz níže.
Kde je nejvyšší výnos z pronájmu
Přehled ukazuje deset okresů s nejvyšším hrubým výnosem z pronájmu bytů — z nabídkových cen v inzerci, ne z realizovaných prodejů, které se od nabídky obvykle liší. Vysoký výnos sám o sobě nic negarantuje: má smysl číst ho spolu s vývojem počtu obyvatel a dostupností bydlení v okrese, jinak snadno ukáže na lokalitu, která dlouhodobě ztrácí na hodnotě.
| Okres | Cena bytu (medián Kč/m²) | Hrubý výnos | Cena v letech mzdy | Růst cen 5 let (% p.a.) | Inzerátů |
|---|---|---|---|---|---|
| Most | 42 754 | 5,8 % | 4,7 | 14,8 % | 353 |
| Jeseník | 40 556 | 5,8 % | 5,7 | 4,4 % | 94 |
| Teplice | 42 617 | 5,8 % | 5,0 | 13,9 % | 415 |
| Chomutov | 43 750 | 5,6 % | 5,3 | 12,2 % | 429 |
| Karviná | 43 651 | 5,4 % | 5,0 | 11,9 % | 388 |
| Sokolov | 40 247 | 5,3 % | 5,1 | 15,7 % | 282 |
| Bruntál | 41 509 | 5,2 % | 5,2 | 8,8 % | 156 |
| Děčín | 41 054 | 5,1 % | 5,2 | 7,5 % | 143 |
| Česká Lípa | 52 174 | 5,0 % | 6,2 | 5,1 % | 174 |
| Tachov | 52 778 | 4,9 % | 7,1 | 10,0 % | 104 |
Medián nabídkové ceny bytů na prodej a hrubý výnos z pronájmu z aktivních inzerátů k poslednímu dni měsíce září 2026. Cena v letech mzdy = kolik hrubých ročních mezd v okrese stojí byt v mediánové ceně. Růst cen 5 let = průměrné roční tempo růstu ceny bytů za posledních 5 let. Zobrazeno jen u okresů s dostatečně velkým datovým vzorkem.
Jde o výběr deseti okresů. Srovnání všech okresů a obcí v Česku podle vlastních priorit nabízí vyhledávač investičních lokalit v aplikaci.
Jak dlouho zůstávají byty v nabídce
Ukazatel měří, kolik dní inzerát bytu na prodej zůstane v nabídce, než z ní zmizí — ne že se byt skutečně prodal. Nabídka může zmizet i proto, že ji majitel stáhl nebo prodal mimo inzerci, jde tedy o pohled na nabídkovou stranu trhu, ne na potvrzené prodeje. Stejně to platí pro druhou metriku, podíl zlevněných inzerátů: čím déle byt v nabídce zůstává a čím častěji ho majitelé v mezičase zlevní, tím větší má kupující vyjednávací prostor.
| Okres | Dnů v nabídce | Podíl zlevněných | Cena bytu (medián Kč/m²) | Inzerátů |
|---|---|---|---|---|
| Český Krumlov | 114 | 32,0 % | 87 000 Kč | 250 |
| Jeseník | 110 | 38,3 % | 40 556 Kč | 94 |
| Trutnov | 100 | 38,7 % | 80 385 Kč | 357 |
| Klatovy | 96 | 27,2 % | 76 638 Kč | 206 |
| Kolín | 93 | 20,3 % | 99 863 Kč | 202 |
| Karlovy Varykrajské město | 91 | 36,1 % | 73 298 Kč | 621 |
| Prahakrajské město | 73 | 31,8 % | 169 899 Kč | 6 785 |
| České Budějovicekrajské město | 72 | 32,0 % | 90 313 Kč | 484 |
| Libereckrajské město | 62 | 37,6 % | 88 417 Kč | 402 |
| Plzeň-městokrajské město | 60 | 33,9 % | 94 058 Kč | 510 |
| Hradec Královékrajské město | 60 | 35,5 % | 98 429 Kč | 279 |
| Olomouckrajské město | 60 | 32,0 % | 87 931 Kč | 463 |
| Brno-městokrajské město | 59 | 27,2 % | 137 736 Kč | 1 493 |
| Zlínkrajské město | 59 | 25,2 % | 88 429 Kč | 369 |
| Jihlavakrajské město | 59 | 41,1 % | 74 507 Kč | 185 |
| Pardubicekrajské město | 57 | 36,2 % | 92 018 Kč | 318 |
| Ostrava-městokrajské město | 55 | 36,9 % | 72 113 Kč | 934 |
| Ústí nad Labemkrajské město | 53 | 30,9 % | 53 692 Kč | 265 |
| Přerov | 49 | 21,6 % | 62 075 Kč | 181 |
| Nový Jičín | 48 | 28,8 % | 57 407 Kč | 132 |
| Frýdek-Místek | 48 | 38,4 % | 66 522 Kč | 216 |
| Sokolov | 47 | 29,4 % | 40 247 Kč | 282 |
| Karviná | 47 | 39,2 % | 43 651 Kč | 388 |
| Medián všech okresů | 60 | 32,0 % | 72 969 Kč | — |
Pět okresů s nejdelší a pět s nejkratší dobou v nabídce, doplněné o okresy všech krajských měst. Medián počtu dní, kdy inzerát bytu na prodej zůstal v nabídce, než z ní zmizel k poslednímu dni měsíce září 2026 — inzerát mohl být i stažen bez prodeje, jde o nabídkovou stranu trhu. Podíl zlevněných = podíl inzerátů, u kterých majitel v mezičase snížil cenu. Cena za m² je z aktivních nabídek. Délka pruhů je relativní k nejvyšší hodnotě v tabulce, u počtu inzerátů je škála odmocninová, aby nejmenší okresy nezmizely.
Hranice okresů: Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK), Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN), licence CC BY 4.0. Podrobné srovnání všech okresů a obcí podle vlastních priorit nabízí vyhledávač investičních lokalit v aplikaci.
Co umí vyhledávač investičních lokalit
Nezávislé srovnání obcí, okresů i jednotlivých městských čtvrtí v Česku — podle vlastních priorit, ne podle jednoho univerzálního žebříčku. Je to jedna z funkcí aplikace Nemovitomat, vedle přehledu nabídky a odhadu ceny — přehled všech funkcí.
28 metrik v 6 skupinách
Ceny a nájmy
Např. medián ceny za m², medián nájmu, poměr ceny k ročnímu nájmu.
Výnos a splátka
Např. hrubý výnos z pronájmu, návratnost investice, pokrytí splátky hypotéky nájmem.
Dlouhodobý růst
Např. růst ceny za posledních 5 let, růst nájemného, vývoj počtu obyvatel.
Riziko
Např. nezaměstnanost, kriminalita, míra sociálního vyloučení v okolí.
Likvidita a vyjednávání
Např. rychlost pronájmu a prodeje, podíl zlevněných nabídek, velikost datového vzorku.
Demografie a okolí
Např. počet a vývoj obyvatel, podíl studentů a univerzit, občanská vybavenost.
- Vlastní váhy — zapnete si jen metriky, které vás zajímají, a určíte jejich důležitost. Mapa i žebříček lokalit se přepočítají přesně podle vašich priorit — žádné univerzální „nejlepší“ pořadí, které sedí každému jinak.
- 14 hotových strategií — přednastavené kombinace vah pro časté situace: Cash-flow, Dlouhodobá (růst hodnoty), Studentské nájmy, Lovec slev, Příhraničí, Chaty a chalupy a dalších 8 strategií. Výchozí bod, který si dál doladíte podle sebe.
- Mapa s ponorem až na čtvrť — od kraje přes okres a obec až po městskou čtvrť dvojklikem, s datovými vrstvami (záplavy, hluk, stavební aktivita a další) přímo pod srovnáním.
- Pokrytí splátky hypotéky nájmem — s vlastními parametry úvěru (LTV, úroková sazba, doba splatnosti) rovnou uvidíte, v které lokalitě nájem splátku pokryje a v které ne.
- Varování u lokalit — malý datový vzorek nebo kombinace více rizikových signálů se ve výsledku zvlášť označí, ať se nespoléháte na číslo, za kterým nic pořádného nestojí.
- Proklik na konkrétní nabídky — z vybrané lokality se dostanete rovnou na odpovídající nabídky v přehledu, bez ručního přenastavování filtrů.
Vyhledávač je součástí aplikace Nemovitomat zdarma.
Časté otázky — kam investovat do nemovitostí
Odpovědi na nejčastější otázky o investicích do nemovitostí a o vyhledávači investičních lokalit.
Kde koupit byt na investici?
Jaký je dobrý výnos z pronájmu bytu?
Jak spočítám návratnost investice do nemovitosti?
Co je makrolokalita a mikrolokalita?
Vyplatí se investiční byt v roce 2026?
Další statistiky
Ceny bytů podle měst · Investiční nemovitosti · Mapa trhu po krajích · Všechny statistiky
Data k srpnu 2026, ukazatele lokalit se aktualizují průběžně z aplikace.
